بازار مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۵ بیش از هر زمان دیگری نشان می‌دهد که نمی‌توان برای تمام شهر یک قیمت واحد تعیین کرد. تازه‌ترین داده‌های بازار از اختلاف چندبرابری قیمت هر مترمربع میان مناطق مختلف پایتخت حکایت دارد؛ اختلافی که تحت تأثیر عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، دسترسی، سن بنا، کیفیت ساخت، متراژ، امکانات و قیمت زمین شکل گرفته است.
بررسی‌های منتشرشده از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد میانگین وزنی قیمت هر مترمربع در منطقه یک به حدود ۵۱۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که در منطقه ۱۸ این رقم حدود ۱۱۰ میلیون تومان گزارش شده است. یعنی میانگین قیمت هر مترمربع در منطقه یک حدود ۴.۶ برابر منطقه ۱۸ است.
همزمان، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از عبور میانگین قیمت مسکن از مرز ۱۰۰ میلیون تومان خبر داده است. بنابراین عدد میانگین شهر باید در کنار اختلاف شدید منطقه‌ای تفسیر شود.
قیمت مسکن از مرز ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرد
جدول اختلاف قیمت مسکن در تهران
| محدوده | شاخص قیمت گزارش‌شده |
|---|---|
| منطقه یک | حدود ۵۱۰ میلیون تومان در مترمربع |
| منطقه ۱۸ | حدود ۱۱۰ میلیون تومان در مترمربع |
| مناطق ۹ تا ۱۲، واحدهای نسبتاً نوساز | حدود ۱۶۷ میلیون تومان |
| مناطق ۱۵ تا ۲۱، واحدهای نسبتاً نوساز | حدود ۱۴۱ میلیون تومان |
| میانگین اعلام‌شده تهران | بیش از ۱۰۰ میلیون تومان |
این اعداد الزاماً قیمت قطعی معامله نیستند و باید میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت معامله‌شده» تفاوت قائل شد. برای مثال، گزارش مربوط به مناطق ۹ تا ۱۲ بر اساس فایل‌های پیشنهادی فروشندگان تهیه شده و خود گزارش نیز تأکید دارد که قیمت نهایی معامله می‌تواند با چانه‌زنی کمتر باشد.
مرکز تهران چقدر گران شده است؟
در ابتدای شهریور، متوسط قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی تا ۱۰ سال ساخت در مناطق ۹، ۱۰، ۱۱ و ۱۲ حدود ۱۶۷ میلیون تومان در هر مترمربع گزارش شد. این بررسی مربوط به واحدهای میان‌متراژ ۷۰ تا ۱۰۰ مترمربعی بوده است.
در بررسی دیگری نیز میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای میان‌متراژ در مناطق ۹ تا ۱۲ حدود ۱۴۵ میلیون تومان اعلام شده است. تفاوت میان این ارقام نشان می‌دهد ترکیب فایل‌ها و سن بنا می‌تواند میانگین قیمت را به شکل محسوسی تغییر دهد.
برای خریدار، این یعنی صرفاً دانستن نام یک منطقه کافی نیست. ممکن است دو واحد در یک منطقه با متراژ مشابه، به دلیل تفاوت در سال ساخت، پارکینگ، آسانسور، طبقه، عرض کوچه و دسترسی، قیمت کاملاً متفاوتی داشته باشند.
چرا هزینه ساخت هم وارد معادله قیمت شده است؟
یکی از عوامل مهمی که در ماه‌های اخیر درباره قیمت تمام‌شده مسکن مطرح شده، افزایش هزینه‌های ساخت و خدمات وابسته به پروژه‌های ساختمانی است.
در اصفهان، رئیس هیئت‌مدیره اتحادیه تعاونی‌های مسکن استان اعلام کرده هزینه‌های نظام مهندسی، تأمین اجتماعی و خدمات انشعابات در بسیاری از پروژه‌ها موجب افزایش قیمت مسکن تعاونی شده است. طبق این گزارش، قیمت تمام‌شده ساخت بدون زمین و پروانه در تعاونی‌ها به زیر ۲۰۰ تا ۲۵۰ دلار به ازای هر مترمربع رسیده، در حالی که قیمت‌های بازار بالاتر است. همچنین اعلام شده حدود ۱۴ هزار واحد در قالب ۱۱۶ پروژه در حال ساخت بوده‌اند.
این موضوع اهمیت زیادی دارد؛ زیرا قیمت مسکن تنها از قیمت زمین و مصالح تشکیل نمی‌شود. هزینه‌های مربوط به خدمات مهندسی، بیمه، انشعابات، عوارض و سایر الزامات پروژه نیز در نهایت وارد قیمت تمام‌شده می‌شوند.
بازار شهریار؛ نمونه‌ای از فاصله قیمت‌ها
در بازار پیرامون تهران نیز قیمت‌ها یکسان نیستند. در شهریار، برای نمونه، یک واحد ۸۰ متری در میدان معلم با قیمت ۶ میلیارد تومان گزارش شده؛ در مقابل، یک واحد ۱۲۰ متری در خیابان مطهری با قیمت ۹ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان و یک واحد ۱۴۴ متری در شهرک وائین با قیمت ۱۱ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان در بازار عرضه یا گزارش شده است.
این نمونه‌ها نشان می‌دهد حتی در یک شهر نیز عواملی مانند محله، سن بنا و متراژ می‌تواند اختلاف قابل توجهی در قیمت ایجاد کند.
قیمت مسکن در ماه‌های آینده چه مسیری خواهد داشت؟
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است اگر اتفاق خاصی در اقتصاد رخ ندهد، قیمت‌ها تغییر آنچنانی نخواهد داشت. از نگاه بازار، مشکل اصلی این است که قیمت‌ها بالا رفته اما توان خرید خانوار با همان سرعت رشد نکرده است.
به همین دلیل ممکن است بازار به سمت افزایش بیشتر قیمت‌های پیشنهادی حرکت کند، اما معاملات واقعی با همان سرعت افزایش نیابد. این تفاوت برای تحلیل بازار اهمیت زیادی دارد؛ زیرا بالا رفتن قیمت آگهی‌ها لزوماً به معنای افزایش مشابه قیمت معاملات قطعی نیست.
در چنین شرایطی، خریداران بیش از گذشته به سمت مناطق ارزان‌تر، واحدهای قدیمی‌تر، متراژهای کوچک‌تر و شهرهای پیرامونی تهران سوق پیدا می‌کنند. در مقابل، فروشندگان و سازندگان نیز به دلیل رشد هزینه‌های ساخت، تمایل محدودی برای کاهش محسوس قیمت خواهند داشت.
در نتیجه، بازار مسکن شهریور ۱۴۰۵ را می‌توان بازاری با قیمت‌های بالا، اختلاف شدید منطقه‌ای، هزینه ساخت فزاینده و قدرت خرید محدود توصیف کرد. برای رصد قیمت مسکن در ماه‌های آینده، تنها یک عدد میانگین کافی نیست؛ باید همزمان قیمت هر منطقه، سن بنا، قیمت پیشنهادی، قیمت معامله، هزینه ساخت و وضعیت تسهیلات بانکی بررسی شود.
همین تفاوت‌هاست که باعث می‌شود «قیمت مسکن» همچنان یکی از پرتکرارترین و در عین حال پیچیده‌ترین جست‌وجوهای اقتصادی خانوارها باشد.
🔗 لینک کوتاه این خبر: